Abschaffung des Eigenmietwerts – was sich ändert und was Eigentümer jetzt tun sollten
Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen grundlegenden Systemwechsel in der Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum in der Schweiz. Nach aktuellem Stand wird die neue Regelung voraussichtlich frühestens ab dem Steuerjahr 2028 in Kraft treten.
Bis dahin gilt weiterhin das heutige System. Gerade diese Übergangsphase ist für Eigentümerinnen und Eigentümer besonders wichtig: Denn mit dem Wegfall des Eigenmietwerts gehen auch zentrale steuerliche Abzugsmöglichkeiten verloren. Ob die Reform letztlich zu einer Entlastung oder Mehrbelastung führt hängt stark von der individuellen Ausgangslage ab.
Was ändert sich konkret?
Wegfall des Eigenmietwerts
Nach Inkrafttreten der neuen Regelungen wird bei selbstgenutztem Wohneigentum kein fiktives Einkommen mehr besteuert. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen den Eigenmietwert nicht mehr als Einkommen deklarieren.
Das steuerbare Einkommen sinkt entsprechend.
Zentrale Abzüge entfallen
Als Ausgleich für den Wegfall des Eigenmietwerts werden wichtige Abzugsmöglichkeiten gestrichen oder stark eingeschränkt:
Schuldzinsen auf selbstgenutztem Wohneigentum sind künftig nicht mehr oder nur noch sehr beschränkt abzugsfähig mit einer zeitlich befristeten Ausnahme für Ersterwerberinnen und Ersterwerber von Wohneigentum.
Unterhalts- und Renovationskosten entfallen auf Bundesebene als Abzug
Die Kantone erhalten einen gewissen Gestaltungsspielraum etwa bei energetischen Massnahmen
Der Wegfall dieser Abzüge kann den Vorteil des tieferen Einkommens teilweise oder vollständig kompensieren.
Vermietete Immobilien sind nicht betroffen
Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum. Für vermietete Immobilien gilt weiterhin:
Mieterträge bleiben steuerbares Einkommen
Der Schuldzinsabzug ist zulässig im Umfang des wertmässigen Anteils der vermieteten Liegenschaft am gesamten Vermögen.
Unterhalts- und Renovationskosten bleiben abzugsfähig
Bei gemischt genutzten Liegenschaften erfolgt eine entsprechende steuerliche Aufteilung.
Mögliche Einführung einer Objektsteuer auf selbstgenutzte Zweitliegenschaften
Im Zusammenhang mit der Abschaffung des Eigenmietwerts sieht die Reform zudem vor, dass die Kantone die Möglichkeit erhalten, auf selbstgenutzte Zweitliegenschaften eine sogenannte Objektsteuer zu erheben. Diese Steuer knüpft nicht an ein fiktives Einkommen an, sondern an das Objekt selbst. Ob und in welcher Ausgestaltung eine solche Objektsteuer eingeführt wird, liegt im Ermessen der Kantone und ist derzeit noch offen.
Wer profitiert – und wer eher nicht?
Die steuerlichen Auswirkungen der Reform sind sehr individuell. Entscheidend sind unter anderem:
Höhe der Verschuldung
Umfang der Unterhaltskosten
Einkommens- und Vermögenssituation
Wohnsitzkanton
Typische Tendenzen zeigen sich dennoch:
Eigentümer mit tiefer oder bereits amortisierter Hypothek profitieren häufig
Eigentümer mit hoher Verschuldung ( insbesondere bei steigenden Hypothekenzinsen) oder regelmässig hohen Unterhaltskosten können steuerlich schlechter gestellt sein
Ab wann gilt die neue Regelung?
Nach aktuellem Stand wird die Abschaffung des Eigenmietwerts nicht vor 2028 umgesetzt.
Bis dahin bleibt das bestehende System mit Eigenmietwert und entsprechenden Abzugsmöglichkeiten unverändert bestehen.
Was sollten Eigentümer jetzt konkret tun?
Eigene steuerliche Situation analysieren
Bereits heute lohnt sich eine fundierte Standortbestimmung:
Wie hoch ist der aktuelle Eigenmietwert?
Welche Abzüge werden heute genutzt (Schuldzinsen, Unterhalt)?
Wie verändert sich die Steuerbelastung nach Wegfall von Eigenmietwert und Abzügen?
Renovationen und Unterhaltsarbeiten gezielt planen
Stehen in den nächsten Jahren ohnehin Renovations- oder Unterhaltsarbeiten an kann es sinnvoll sein diese vor Inkrafttreten der neuen Regelung vorzuziehen.
Solche Kosten sind nach geltendem Recht noch steuerlich abzugsfähig, während sie nach der Abschaffung des Eigenmietwerts voraussichtlich nicht mehr berücksichtigt werden können. Eine frühzeitige Planung kann daher zu einer spürbaren Steuerentlastung führen.
Finanzierung überprüfen
Der Wegfall des Schuldzinsabzugs verändert die steuerliche Wirkung von Hypotheken grundlegend. Fragen der Amortisation und der langfristigen Finanzierungsstrategie gewinnen dadurch an Bedeutung.
Fazit
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bedeutet keine automatische Steuerentlastung sondern eine grundlegende Neugewichtung von Einkommen und Abzügen. Da die neue Regelung voraussichtlich nicht vor 2028 in Kraft tritt besteht jetzt die Möglichkeit Unterhaltsarbeiten und Renovationen gezielt zu planen.
Gerne unterstützen wir Sie dabei die Auswirkungen der Reform auf Ihre persönliche Situation zu analysieren und die nächsten Schritte zu planen.